随着市场累积需求的释放,近期北京石景山区域热度再起,长安云尚和长安九里两个纯商品房项目集中面市,受区域热度高涨影响,号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府也喊出了即将售罄的声音。无论是年初出让的不限价地块,还是随后继续推盘的新房项目,限竞房或将在石景山区域成为“历史”,是赶上限竞房的末班车,还是选择投入纯商品房的怀抱,“每周看盘”带您一探究竟。

选开发商

华润还是中海

做为北京城六区之一,京西石景山存在感一直比较低,此前受新房供应不足影响,其外溢需求甚至已经扩散到门头沟地区。目前随着首钢园区的搬迁,石景山区域不但有了土地的供应,也有了冬奥“标签”的加持,其再次成为北京市场的热点区域。

近期石景山区域有两个纯商品房项目即将入市,长安云尚和长安九里预计在今年6月初搭台“打擂”。

因两个项目所处位置基本相同,其所享受的配套服务也几乎一致。价格相似、区位配套比肩,两个项目在大环境上的PK站在了同一起跑线上,购房者在选择时有哪些可辅助的加减分项?

首先,从区域深耕上,长安云尚背后的中海已经深耕石景山板块12年,在渠道口中,有这样一组数据:石景山近三年成交的房子中,10套中有7套是中海出品,无论是前期的中海金鑫阁、中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑,还是连续多年稳居北京市销冠的中海寰宇天下,以及后来的长安云锦,都积累了不错的口碑。

华润虽然在京西有开发门头沟项目的经验,但石景山的城市运营层面,与中海差距明显。一企业在某一区域运营越久,对该区域的配套话语权越大。

其次,收房口碑上,截至目前,中海在北京的收房口碑也不错,尚未发生严重的质量问题或施工安全问题。反观华润,无论是之前的昆仑域项目减配风波,还是未来城市的维权纠纷,都一定程度上反映了华润在后期收房方面存在的瑕疵。

选定价

高层九里售价比肩洋房云尚

目前长安云尚和长安九里还未能拿到预售证,处于排卡阶段,预计6月开盘。价格上,两项目均对外宣称单价7万元左右。“具体价格要等开盘当天公布。”案场销售说。

北京商报记者了解到,长安云尚属于8层低密度洋房社区,长安九里则是13-26层的高层产品,高层产品定价与低密洋房比肩,长安九里缘何选择相同价格设定?对此,长安九里销售人员也承认,高层容积率高,舒适度没办法与洋房相比,之所以如此定价,是因为长安九里在精装标准上进行增配。

两项目皆为精装修,从实体样板间体验看,长安九里精装标准确实要高于长安云尚。但最近新房交付“货不对版”时有发生,特别是精装标准,购房者很难分辨。

选社区

疫情后围合式云尚更受青睐

受限高和容积率限制,长安云尚规划成了围合式洋房社区,整个小区呈现一个“日”字状,户型也并非全部南北朝向,还有部分东西朝向户型。因其4号楼王位置居中横立,也把整个小区拆分为两个“口”字,整体居住状态给人感受略显局促。尤其是拐角户,未来还会伴随一定的采光遮挡。

不过,围合式住宅的优势和产品本身的低容积率,在疫情之后得到购房者的充分认可,也符合居民的居住习惯。

长安九里是开放式社区,这对经过疫情考验的购房者来说并不友好。长安九里销售人员称,开放式设计是按照政策要求执行的。未来交付会用绿植创建“隔离带”。

但预计未来小区私密性、安全性将会受到部分影响。一旦再有疫情来袭,绿植隔离带与围墙相比,后者给人的安全感会更强。

比得房率

云尚户均超过90%

在户型设置方面,长安云尚可以说非常丰富,涵盖了一居到三居,主推78-115㎡三居户型,也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小户型,这部分主要分布在围合的拐角处,也就是容易被遮光的地方。面向客群更广泛,涉及少部分刚需人群,毕竟总价要更低。

长安云尚最值得关注的就是其超高的得房率。据上述销售人员介绍,78㎡户型得房率能达到将近91%,88㎡户型得房率约为92%,115㎡户型得房率约为94%。

长安云尚115㎡户型位于居中楼王位置,价格最贵,视野也更加开阔;88㎡户型位于南北两端;唯有78㎡户型在主力户型中是东西朝向。长安云尚的三个主力户型基本属于一个模子刻出来的,差别仅在数值。

以长安云尚78㎡户型来计算,该户型实际得房可达到70㎡左右,三居中最小次卧为2.4m×3.1m,这完全抵得上市面90㎡以上的高层得房率。对比之下,长安九里的86㎡只能做到两居,实际得房不过66㎡左右。

户型设计上,长安九里“槽点”颇多。120㎡户型,虽然是南北通透,但两个次卧的通风无法形成直接对流;125㎡是一个狭长设计,客厅位于中部且正对着入户门,受南北两侧挤压,给人最直观的感受就是狭小,不符合现在大客厅的设计理念;138㎡户型虽为四居,但实际利用是三居半,正北侧一间面积过小,如果后期能打通,可以做一个“L”形厨房。

此外,两个项目面向客群虽有交叉,但也有所区别。长安九里除86㎡小户型外,整体以大面积户型为主,138㎡是其主力户型,这也就解释了为什么在精装标准上进行增配,“豪华”装修所图客群不同。

第三个选择

赶不赶最后的限竞房

此前两年,石景山一直以限竞房项目居多。在看盘期间,北京商报记者也注意到,号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府已经喊出了即将售罄的声音。

诸葛找房数据显示,受限竞房供应影响,石景山新房价格一直处于5万-6万元的区间,从去年5月到今年4月合计平均价格约5.3万元。再加上目前石景山二手房以“老破小”居多,价格更是不到5万元。按照这种状态,市场能否接受7万元的定价还是未知数。

据了解,继长安九里、长安云尚之后,该区域又一纯商品房项目确立案名,项目叫中海天钻。上述项目地块在今年1月3日被中海竞得,同期融创也在临近区域拿了一块不限价宅地,这些都预示着石景山即将迎来纯商品房的“混战”。

按照目前节奏,限竞房或将在石景山区域成为“历史”,这也给购房者一个选择,是快步赶上限竞房的末班车,还是选择投入到纯商品房的怀抱?

北京商报记者 卢扬 王寅浩