(经济观察)将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开

中新社北京2月3日电 (记者 庞无忌)中国房地产市场正迎来一场剧变。

2021年首月,深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息,个别银行被曝出已经停贷。每年年初,一般是房贷额度最为充裕的时候,这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。

2020年最后一天,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线”。

上海市银保监局近期出台的新规,正是“两道红线”落地的体现。上海市表示,严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出,与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承,针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化。不过,由于超标银行个数较少,压降比例相对有限,加之新规调控留有调整过渡期,房玲认为对房地产行业短期影响可控。

银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起,组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具。与货币政策不同,房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等,重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为,这“五道红线”的划出,让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年,这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征。

万科集团董事会主席郁亮也曾表示,“三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,它意味着房地产行业金融红利时代的结束。

“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下,中国楼市会发生什么样的变化?业内普遍认为,“银根”和“地根”是楼市的命脉。房地产金融审慎管理有望控制住“银根”。

中指研究院近日发布的一份报告称,过去15年,金融政策对房地产市场调控效果显著。这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果。报告认为,金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨,抑制商品房需求,同时也将抑制房企规模增速。

刘水表示,未来市场将会呈现出三大趋势:一是弱周期,金融审慎管理之下,将避免大量资金流向房地产市场,从而避免房地产市场暴涨暴跌,弱化房地产周期性。

二是“慢牛”。据测算,中国城市化率或在2030年达到70%,进入城市化后期,未来10年GDP仍将维持中高速增长,房地产市场仍有向上发展空间,但金融审慎管理之下,未来10年中国房地产市场或现慢牛行情。

三是城市分化持续,不同城市房地产市场走势仍将明显分化。

自2008年美国金融危机后,宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视。美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣。近年来,中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度。如:1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出,落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度。

银保监会主席郭树清曾撰文称,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。他指出,2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标。(完)