当下，地产开发商正在迎来史无前例的挑战。在三道红线、集中供地等多重调控措施下，地产开发商的发展再一次被按下“暂停键”，资本市场也对地产开发行业充满了悲观情绪。

但令人惊奇的是，资本市场仍然对地产相关的物业管理服务行业表现出了极大的兴趣。Choice数据显示，融创、保利、碧桂园的滚动市盈率都在5倍左右，而融创服务、保利服务、碧桂园服务的滚动市盈率均维持在20倍左右，物业管理服务企业的估值水平远超地产企业。

资本市场看好物业管理服务行业的逻辑不难理解。一方面，物业管理服务行业的商业模式更优秀，拥有轻资产运营的特性；另一方面，物业管理服务行业的市场规模足够大。东方证券研报指出，到2030年，基础物业管理服务市场规模将达1.7万亿元。

优秀的商业模式叠加庞大的市场规模，也吸引诸多巨头进入物业管理服务赛道，导致行业分化加剧，竞争趋于白热化。那么，中等规模的物业管理服务企业，应该如何抓住行业的历史机遇呢？

近期在港股上市的德商产投服务（02270.hk），给我们提供了一个不错的参考案例。

作为一家深耕川渝地区的物业管理服务公司，德商产投服务的收入规模并不算大，但近几年的收入水平却提升迅猛。招股书显示，2018年至2020年及2021年前5个月，德商产投服务的收入分别为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元。2018年至2020年，公司收入的年复合增长率约为41.4%。

德商产投服务业绩高速增长的原因主要有两点：一是德商产投服务聚焦中高端物业管理服务市场，同时深耕经济高速增长的川渝地区，形成了独特的差异化竞争优势；二是德商产投服务背靠德商置业集团，集团的强力支撑，叠加公司强悍的并购整合能力，为其业绩增长保驾护航。

从长期视角来看，随着物业管理服务行业规模的增长，德商产投服务有望凭借现有的竞争优势，获得持续高增长。

物管大爆炸时代，行业分化进行时

从当下视角来看，物业管理服务行业是一个规模庞大且依旧在高速增长的行业。东方证券研报指出，到2030年，物业管理服务行业管理面积将达到约369亿平米，基础物业管理服务市场规模达1.7万亿元，行业总规模(基础服务+增值服务)将超过2.5万亿元。

背后的原因不难理解。一方面，过去由于城市化水平较低，住宅物业渗透率并不算高。近年来，随着城市化水平的提升，住宅物业渗透率也持续提升。中指院数据显示，2020年总存量物业渗透率为53.5%，相较于2015年提升10.2个百分点，但相较于北京93.7%的住宅物业渗透率仍然存在巨大的提升空间。

另一方面，随着“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的推出，非住宅物业管理业务的天花板也在持续提升。从上图的趋势来看，2020年非住宅在管面积增速明显高于住宅在管面积增速。

某种程度上说，当下的物业管理服务行业处于存量优化和增量扩张并行的发展阶段。

从存量市场角度来看，龙头物业管理服务公司正在快速扩张，市占率迅速提高，行业集中度向地产行业靠拢，市场竞争趋于白热化。

从增量市场角度来看，部分物业管理服务企业开始打造第二条增长曲线，发力非业主增值服务、三供一业、城市服务、商业运营服务等高毛利业务，开辟新的战场。

上述变化带来的结果是，物业管理服务行业的发展正在出现分化。中指数据显示，2021年，物业管理服务行业百强企业的市场份额达到52.10%，相较于2020年提升了1.09个百分点；但TOP10的物业管理服务企业市场份额为16.11%，相较于2020年提升5.94个百分点。头部物业管理服务公司市场份额的提升速度明显高于行业平均水平。

即使如此，相较于地产开发行业百强企业高达75%的市场份额，物业管理服务行业的集中度仍有较大提升空间。这意味着，现有的玩家们仍然有机会完成“鲤鱼跃龙门”。站在十年后看当下，一场关于物业管理服务行业的诸侯分化、洗牌大战已经拉开了帷幕。

一个值得思考的问题是，中等规模的物业管理服务企业应该如何抓住机遇实现进一步发展呢？关于这点，近期在港股上市的德商产投服务给我们提供了一个不错的参考。

瞄准中高端市场，德商产投服务的差异化竞争

作为一家深耕川渝地区的物业管理服务公司，德商产投服务的收入规模并不算大，但近几年的收入水平却提升迅猛。招股书显示，2018年至2020年及2021年前5个月，德商产投服务的收入分别为6396.4万元、6911.6万元、1.27922亿元及8915.9万元。2018年至2020年，公司收入的年复合增长率约为41.4%。

在竞争愈发激烈的物业管理服务市场上，德商产投服务的业绩能够保持连年高速增长，主要得益于公司定位差异化发展。所谓差异化，主要有两点：聚焦门槛更高的中高端物业管理服务市场，以及选择了深耕经济高速增长且竞争没那么激烈的川渝地区。

先说前者，与绝大部分物业管理服务公司不同，德商产投服务主要聚焦于中高端物业管理服务市场。招股书显示，2020年，德商产投服务在管平均物业管理费为3.9元，较成都市物业平均物业管理费2.6元高50.0%，较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。

德商产投服务聚焦中高端物业服务市场的意义，体现在两个方面。

一方面，聚焦门槛更高的中高端物业管理服务市场，可以避开竞争激烈的低端市场；另一方面，这不仅能够帮助公司开拓更多元的产业链服务，还能帮助其塑造良好的品牌口碑。

从目前看，德商产投服务积累的全产业价值链服务能力，以及良好的品牌口碑，也推动了其增值服务、商业运营等业务的增长。招股书显示，德商产投服务在2018、2019、2020年的增值服务收入分别为3381.1万元、3493.2万元、6648.7万元。

从行业视角来看，增值服务、商业运营等业务能大幅提高德商产投服务的综合实力。具体来看，增值服务业务的毛利率更高，不仅可以提高公司整体的盈利能力，还可以帮助公司打造多元化营收曲线，增强公司的抗风险能力。

品牌塑造方面，德商产投服务也曾获得多项行业荣誉。比如，2018年公司被成都市物业管理协会评为“2018成都市物业服务企业综合实力50强”；2021年，公司被中国指数研究院评为“2021中国物业管理服务百强企业”。

除了聚焦中高端物业服务市场，区位优势也是德商产投服务实现差异化发展的重要因素。从地域上看，德商产投服务选择深耕川渝地区，不仅避开了激烈的竞争，也充分享受到成渝经济圈快速增长的发展红利。

根据弗若斯特沙利文数据，2015年至2020年，川渝地区物业管理服务公司的总收益从312亿元增加到551亿元，年复合增长率为12.0%；预计到2025年，川渝地区物业管理服务的总收益将达到924亿元，2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。

综合来看，聚焦中高端市场令德商产投服务具备了全产业价值链服务能力，进而可以更顺畅地拓展增值服务、商业运营服务等其他服务，提高公司综合实力；而深耕物业管理服务增速迅猛的川渝地区，则让德商产投服务收获了与城市发展“共振”的历史性机遇。

从这个角度来说，差异化的打法令德商产投服务有了抢占更多市场份额的底气。

多元化扩张，推动德商产投服务走向价值新起点

在行业大分化的大背景下，规模仍然是物业管理服务企业的首要发展方向。对物业管理服务企业来说，规模主要体现在在管面积。

过去几年，德商产投服务在管面积的增长同样十分迅猛。招股书显示，2018至2020年及2021年前5个月，公司在管建筑面积分别为53.35万平方米、79.2万平方米、383.46万平方米、415.42万平方米。

那么，德商产投服务是如何持续扩大在管面积的呢？从行业来看，物业管理服务公司扩大在管面积的方式主要有三种：靠关联房企实现协同发展、收并购以及品牌外拓。

从目前看，德商产投服务扩大在管面积的途径主要依靠前两种方式。具体来说，德商产投服务背靠德商置业集团，给其在管面积增长提供了强大支撑。作为成都房企销售排行榜10强，德商置业集团每年能够给德商产投服务提供可观的在管面积增长。

与此同时，德商产投服务自身也拥有较强的资金实力以及并购整合能力。

一方面，刚刚完成IPO的德商产投服务拥有充沛的资金储备。招股书显示，德商产投服务计划将募集资金的约60%，用于战略性投资及收购，以扩大物业管理和商业运营业务。

另一方面，德商产投服务在并购整合方面拥有丰富的经验。2020年8月，德商产投服务收购中能集团，以扩大业务组合。2019年，中能集团仍处于亏损状态，而在德商产投服务的整合下，中能集团于2020年实现盈利，净利润率也提升至11.5%。

从外部环境看，受到房地产流动性危机影响，当下物业管理服务公司的估值水平处于低位，为德商产投服务提供了一个绝佳的产业并购机会。

Choice数据显示，截至2021年12月10日，今年物业管理服务行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元，相比2020年全年交易总额增长约215.33%。其中，并购标的估值水平在7.45倍与26.9倍之间，相比2020年的平均估值水平下降约20%。

拉长周期来看，在物业管理服务行业持续增长的大背景下，德商产投服务凭借差异化的竞争力、雄厚的现金储备以及深厚的资源整合能力，有望在行业发展中获得更大的市场份额。从这个角度来说，此时的德商产投服务正处于业务发展的新起点，值得长期跟踪观察。